Dernière modification effectuée le 11 avril 2024
Posséder un bien immobilier en nue propriété est une alternative pour se constituer un patrimoine. Être propriétaire, sans jouir des droits de l’usufruit, c’est une autre manière d’aborder la position du nu-propriétaire. Pour devenir nu-propriétaire sans être usufruitier, il faut passer par un démembrement de la pleine propriété.
Avant de se lancer dans une telle entreprise, il faut se rendre compte des limites de ses droits sur l’investissement. Il faut également se préparer à s’acquitter de ses devoirs fiscaux et physiques sur le bien. En revanche, le titre engage quelques avantages dont entre autre le gain d’un logement potentiel à la retraite.
Si vous avez besoin de tout savoir sur le dispositif de la nue-propriété, je vous guide pas à pas. C’est parti !
Qu’est ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété désigne « les murs » d’un bâtiment. Il s’agit de posséder le bâtiment proprement dit, et concéder le droit d’investir pendant une certaine période. En d’autres termes, le nu-propriétaire dispose du bien après son achat, suite à une succession ou une donation, mais n’a pas le droit de toucher des revenus de son investissement.
Quel que soit le prix de la nue-propriété et quelle que soit sa valeur, le nu-propriétaire ne peut pas percevoir les loyers de son usufruit sur la durée stipulée dans l’acte de démembrement. Je vous invite d’ailleurs à comprendre les règles juridiques et fiscales en nue-propriété pour mieux appréhender la question.
Retenez ces deux points : l’obtention d’une nue-propriété se fait via un achat en démembrement de propriété ou via succession ou donation. Quel que soit le mode d’acquisition, il y a démembrement de propriété.
Qu’est ce que le démembrement d’un bien ?
Je vous aide à mieux intégrer la signification de la nue-propriété et aussi de l’usufruit en vous parlant de la vente démembrée d’un bâtiment. En règle générale, un achat d’immobilier par démembrement consiste à acheter le bien en deux parts distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. Une pleine propriété intègre trois droits en un : l’abusus, l’usus, et le fructus.
L’abusus est le droit de disposer du bien. L’usus est la possibilité d’utiliser le bien, et le fructus c’est le droit de générer des revenus par le bien. Quand le bien est démembré, on a d’une part le nu-propriétaire qui prend le titre de l’abusus, et l’usufruitier, qui jouit du titre d’investisseur.
La nue-propriété prend effet immédiat et aboutit en la pleine propriété du bien au terme de l’usufruit. L’usufruit est exercé à titre viager ou prend effet sur une période déterminée dans le contrat de démembrement. Dans le premier cas, l’usufruitier est souvent un parent et dans le deuxième, il s’agit d’un investisseur.
La nue-propriété est en décote par rapport à l’usufruit lors de l’acquisition. Sa valeur augmente à mesure que les années passent. Un barème généré par le code général des impôts permet de connaître la valeur exacte de la nue-propriété au fil des années, suivant une tranche d’âge de 10 ans et une augmentation de 10 %. Le passage du statut de nu-propriétaire au statut de propriétaire à part entière est automatique.
Les droits et les devoirs du nu-propriétaire
Le nu-propriétaire est par définition la personne qui a le droit de disposer du bien. Même s’il ne touche pas de revenu locatif, il peut disposer ou « aliéner » le bien immobilier. Il lui revient la possibilité de modifier le bâtiment en engageant des travaux.
Il peut également vendre sa part, la donner ou la céder de quelque manière que ce soit. En revanche, ses décisions ne doivent pas être prises au détriment de l’usufruitier. Je recommande toujours de mettre les choses au clair pour le bon fonctionnement de l’activité et pour éviter les conflits juridiques.
Les droits du nu-propriétaire touchent partiellement l’abattement de ses impôts fonciers en cas de travaux très onéreux. Il peut aussi jouir d’une déduction sur son IFI s’il a souscrit à un crédit pour acquérir sa part ou à débourser une certaine somme pour sa conservation.
Il est bon de noter que le nu-propriétaire peut enclencher une procédure en justice si l’usufruitier abuse de ses droits ou s’il ne s’acquitte pas de ses devoirs. L’usufruitier a le devoir d’entretenir le bien pendant sa mise sur le marché locatif. Si le bien subit des dégradations et que le bailleur ignore ses devoirs, le nu-propriétaire peut le saisir en justice.
En ce qui concerne les devoirs en nue-propriété, renseignez-vous déjà sur les impôts payés par le nu-propriétaire. Ensuite, il incombe à ce dernier de financer les gros travaux pour la conservation immobilière. Il doit aussi payer les charges extraordinaires ; c’est-à-dire, le coût des obligations qui ne concernent ni les gros travaux ni la maintenance du bien immobilier.
Tout naturellement, le nu-propriétaire doit respecter les droits de l’usufruitier dans l’exploitation du bien. Tant que le bailleur respecte les règles de l’usufruit, l’accord du démembrement se poursuit sans encombre.
La nue-propriété en succession
Les enfants profitent des avantages de la succession d’une nue-propriété si les formalités sont dûment remplies du vivant des parents. Dans ce cas de figure, les parents prennent le statut d’usufruitiers et les enfants sont les nu-propriétaires. Au décès de l’un des parents, le parent survivant récupère l’usufruit et les enfants héritent de la nue-propriété.
En plus de profiter d’un frais de succession amoindri, les enfants sont libérés de la gestion de la fiscalité et de l’entretien du bien. Lorsque le dernier parent décède, les enfants récupèrent la pleine propriété du bien et ne s’acquittent plus d’aucun frais.
La nue propriété en donation
Il arrive que les parents proposent de leur vivant de donner la nue-propriété d’un bien immobilier à leurs enfants. Le bien est alors démembré dans le but de la donation. Les ascendants gardent l’usufruit viager du bien et donnent la nue-propriété aux descendants. Ces derniers s’acquittent d’un droit pour recevoir l’héritage à la hauteur de leur part dans la propriété.
Le barème fiscal du code général des impôts est la référence pour connaître le montant de la part de l’abusus. Parce que la nue-propriété est en décote, les frais à payer sont réduits. D’ailleurs, un abattement de 100 000 euros par parent entre en vigueur dans le calcul du droit de l’héritage. Là également, les enfants ne paient plus de droits de succession lors du remembrement du bien.
Je vous propose de consulter la FAQ pour connaître les essentiels sur la nue-propriété. Maintenant, découvrez ma sélection des questions que vous vous posez le plus souvent sur la nue-propriété ; je vous réponds le plus précisément possible.
FAQ
La nue-propriété consiste à posséder un bien immobilier sans les possibilités de l’exploiter qu’au terme de l’exercice de l’usufruitier.
L’usufruit est une propriété qui génère des revenus, et la nue-propriété est une acquisition qui promet plus tard la pleine propriété.
La nue-propriété permet de profiter de plusieurs avantages fiscaux. Ensuite, le nu-propriétaire profite d’une mise sur le marché d’un bien qui lui reviendra plus tard, sans avoir à roder le circuit locatif, et sans s’occuper dans l’immédiat de la gestion de celui-ci.
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