Vente en nue propriété : guide pratique 2024

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Les possibilités de vente sur un bien immobilier en démembrement sont réelles. Le patrimoine n’étant pas en indivision, la nue-propriété comme l’usufruit peuvent faire l’objet d’un investissement contre un gain immédiat. Il y a des avantages à tirer d’une telle manœuvre, mais il y a aussi des points essentiels à considérer.

Concernant le nu-propriétaire et ses droits d’abusus, il doit toujours considérer son accord avec l’usufruitier avant d’agir. Je vous donne les essentiels sur le sujet.

Les raisons de vendre la nue-propriété d’un bien immobilier

Une nue-propriété est souvent l’objet d’une succession sous réserve d’un usufruit viager des parents (donateurs) du nu-propriétaire. La donation ne permet pas de percer des revenus dans l’immédiat, mais promet l’acquisition totale du patrimoine au terme de l’usufruit (décès des usufruitiers).

Il peut arriver que le nu-propriétaire n’ait d’autres choix que de vendre sa part de la propriété en raison d’un cas urgent (maladie, études, remboursement d’un prêt, etc.). Dans ce cas de figure, il avise les usufruitiers, fixe son prix en fonction du barème dédié à cet effet et annonce la vente.

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Vendre une nue-propriété peut aussi devenir nécessité lorsqu’on a besoin d’un capital pour investir simultanément dans l’usufruit d’un patrimoine. Le concept consiste à mettre uniquement en vente la nue-propriété de son patrimoine au lieu de faire la donation en nue propriété et se réserver le droit de l’usufruit viager.

Dans ce cas de figure, l’ancien plein propriétaire encaisse l’argent de la nue-propriété et démarre simultanément la mise en location du bien qui ne prendra fin qu’à son décès. L’argent peut servir à améliorer le bien pour attirer les locataires.

Un nu-propriétaire peut aussi proposer l’achat de sa nue-propriété à une tierce personne, intéressée par l’investissement en nue-propriété s’il n’a plus les possibilités d’assumer ses obligations sur la conservation du bien, et ses devoirs vis-à-vis du fisc.

En effet, le nu-propriétaire a l’obligation de financer les travaux dans la réparation des dégâts qui nuisent aux structures du bien immobilier. Le budget peut atteindre des sommets. Dans le cas où le bien est en état de vétusté accru, une révision de prix est à envisager, sauf si la décote en démembrement convient à l’acheteur.

Les divers conflits familiaux sont aussi à l’origine de la revente d’une nue-propriété. Si les conflits concernent autant les usufruitiers que les nus-propriétaires, une vente simultanée de la nue-propriété et de l’usufruit est possible. Dans ce cas, il faut trouver une famille, un groupe, une société ou des investisseurs prêts à faire un achat en démembrement !

Comment vendre la nue-propriété d’un bien ?

Pour vendre la nue-propriété, le nu-propriétaire doit informer l’usufruitier de son intention. Ce dernier est d’ailleurs protégé par le code civil pour la préservation de ses droits en cas de vente de la nue-propriété. Dans le cadre d’un usage paisible de l’habitation en location ou en tant que résidence, l’usufruitier a le droit d’être informé si le nu-propriétaire vend ou cède la nue-propriété.

Un bien immobilier : Vente en nue propriété

D’ailleurs, le nouvel acquéreur doit être informé de la nature de l’usufruit. Quand l’usufruitier et le nu-propriétaire tombent sur le même accord, la nue-propriété est mise en vente. Le prix de la nue-propriété est calculé sur le barème de la répartition des parts entre nus-propriétaires et usufruitiers.

Une révision du montant est possible en fonction de l’état de la maison, dans la mesure du raisonnable. La transaction se fait ensuite avec le service d’un notaire, ce dernier authentifie l’acte de vente et note les essentiels avant d’accorder la nue-propriété au nouveau nu-propriétaire.

Une fois la transaction faite, l’acquéreur reçoit son acte notarié de nue-propriété. A ce moment, il devient légalement le nouveau nu-propriétaire, mais l’usufruit conclu lors du démembrement initial reste inchangé.

Dans le cas d’une vente simultanée des droits en usufruit et nue-propriété, si le conjoint survivant et les enfants préfèrent par exemple se séparer du patrimoine pour tourner la page, le service du notaire est toujours imposé. Les nouveaux usufruitiers et nus-propriétaires se concertent entre eux concernant les clauses du nouveau démembrement.

Ils ont le choix entre un usufruit viager ou un usufruit temporaire. Parce qu’il s’agit d’un achat en simultané, ni le nu-propriétaire ni l’usufruitier n’a le droit d’imposer une période selon sa seule convenance. Les deux acheteurs doivent signer en commun accord, tenant souvent compte de l’espérance de vie.

Les règles pour vendre une nue-propriété

Le détenteur de la nue-propriété ne possède de droit ni sur le logement ni sur les loyers pendant l’application de l’usufruit. Il n’est pas non plus impliqué dans la fiscalité sur le revenu, comme il ne détient pas le titre de l’exploitant de la location immobilière. Le système de démembrement ne lui permet pas non plus de percevoir une rente viagère, et il en est de même pour l’usufruitier.

Un bien immobilier : Vente en nue propriété

Par définition, avoir la nue-propriété revient ainsi à attendre le terme de l’usufruit pour pouvoir jouir pleinement du patrimoine et l’investir. C’est un cas intéressant si on compte percevoir des revenus locatifs en complément de retraite pour plus tard. Lorsque cette clause n’est pas rentable, il est possible de vendre sa part, mais sous certaines règles :

  • L’usufruitier est informé de l’intention de mettre le bien nu en vente, même si les nus-propriétaires sont libres de vendre ou donner leur part sans l’accord de ce dernier
  • S’il y a projet de vendre en même temps, il faut se concerter avant de conclure sur la décision commune
  • Le projet de vendre la part nue de la maison ne devrait en aucun cas contraindre l’usage de l’usufruit
  • La période du premier usufruit est respectée quand la nue-propriété change de main
  • Les nouveaux nus-propriétaires doivent respecter toutes les clauses concernant l’utilisation de l’usufruit par les usufruitiers

Ce sont les règles essentielles à connaître lorsque l’on projette de vendre la nue-propriété d’un bien démembré. Le non-respect de ces règles peut entraîner une action en justice par l’usufruitier sachant qu’on parle ici notamment de ses droits. Il est du devoir du vendeur d’informer l’acquéreur au préalable de ces faits avant la signature de l’acte de vente. Ce dernier a un temps de réflexion avant d’accepter ou non.

Les avantages de la vente de sa nue-propriété

Le premier avantage de cette vente est de pouvoir encaisser le prix du bien dans l’immédiat. On peut investir dans un autre domaine ou un autre immobilier avec la somme gagnée. C’est une occasion de se refaire une vie et de tourner la page si la décision a été prise dans ce contexte.

Un bien immobilier : Vente en nue propriété

Ensuite, on se défait de l’impôt sur la fortune immobilière et des charges liées à la conservation du bien. C’est un point fort positif quand on ne possède pas les moyens d’assurer ses obligations sur la nue-propriété. Les acheteurs sont nombreux dans ce domaine en raison de la décote du coût du bien.

En somme, vendre la nue-propriété en démembrement est possible, mais sous quelques conditions à respecter scrupuleusement.

guillaume nue propriete

Passionné par l'immobilier, je vous partage mes connaissances sur ce vaste sujet et particulièrement sur la nue propriété. Que vous soyez totalement novice ou déjà propriétaire, ce blog est fait pour vous !

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