Dernière modification effectuée le 7 octobre 2023
La vente en usufruit est possible dans le respect des droits du nu-propriétaire. Il arrive en effet que l’usufruitier préfère céder ou vendre sa part de la propriété et il y va également de son droit.
Des conditions relatives au démembrement s’appliquent sur les propriétaires quand l’usufruitier ou le nu-propriétaire veut vendre sa part de la maison. Je vais uniquement parler du cas de la vente de l’usufruit dans cet article, c’est un autre élément qui vous permet de mieux comprendre le principe de l’usufruit.
Usufruit, Usufruiter, ce qu’il faut savoir
L’usufruit complète la nue-propriété en pleine propriété. En démembrement immobilier, la nue-propriété appartient au nu-propriétaire et l’usufruit est accordé à l’usufruitier. Les cas classiques veulent que l’usufruit appartienne aux parents des enfants qui deviennent nu-propriétaires suite à une succession ou à une donation faite en présence d’un notaire.
Ceci veut dire que les parents (logiquement les premiers propriétaires), se réservent l’usufruit du bien et cèdent la nue-propriété à leurs enfants. Il s’agit ici du cas de succession ou de donation par démembrement. Ce démembrement de la propriété permet aux héritiers de ne payer qu’un frais de succession calculé sur le montant de la nue-propriété. Pourtant, la nue-propriété est toujours en décote dans ce cas de figure.
Un barème fiscal est donné par la direction générale de l’impôt pour calculer le prix de la part de chacun en cas de démembrement. Ce barème tient compte de l’âge de l’usufruitier pour déterminer en pourcentage la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit. Le calcul commence à moins de 20 ans révolus pour une valeur de 90 % d’usufruit contre 10 % de nue-propriété.
La valeur est dégressive pour l’usufruit et progressive pour celle de la nue-propriété. Les parents qui procèdent par ce système permettent ainsi à leurs descendants de ne payer qu’un moindre montant pour le frais de succession, de ne faire ce paiement qu’une fois.
En même temps, ils continuent de profiter de l’usufruit du bien immobilier jusqu’à leur décès. Si le père décède en premier, la mère hérite de l’entièreté de l’usufruit, et vice-versa.
Un usufruit hors cadre familial
Il est possible que l’usufruit d’un appartement, d’une maison ou d’un tout autre type de bâtiment ne fasse plus l’objet d’une propriété familiale. C’est naturellement le cas quand le conjoint survivant, ou les usufruitiers toujours vivants décident de vendre ou de céder leur droit à un investisseur.
L’acheteur est potentiellement un investisseur désireux de mettre le logement sur le marché locatif dans ce cas de figure. La durée de l’usufruit est limitée et sa valeur se calcule sur le barème de la direction générale des impôts pour usufruit temporaire.
Qu’est ce qu’un usufruit ?
Je vais vous rappeler brièvement ce qu’est l’usufruit en immobilier démembré. Que ce soit suite à une succession ou un achat, l’usufruit désigne la possibilité d’exploiter le bien immobilier sur le marché de la location immobilière ainsi que la possibilité de l’occuper en résidence principale. L’usufruitier est libre de percer de l’argent en exploitant le bien même si la totalité du bien ne lui appartient pas.
D’ailleurs, l’usufruit, quelle que soit la situation de son acquisition a une durée déterminée. Dans le cas d’un usufruit familial (usufruit viager), le décès du père et de la mère (qui sont en général les usufruitiers) marque la limite. Le nu-propriétaire récupère à ce moment la pleine propriété. Si l’achat de l’usufruit est accordé à une tierce personne, le remembrement de l’immobilier se fait en fonction de la convention signée au départ.
Les droits de l’usufruitier
L’usufruitier est en partie propriétaire du bien démembré, même si le bien revient plus tard au nu-propriétaire uniquement. Le cas n’est pas le même que lors d’une indivision, qui stipule l’appartenance et la jouissance du bien à toutes les personnes qui en ont la propriété.
Si en indivision, les propriétaires jouissent des droits : d’aliéner, d’habiter et d’investir le bien ; un héritage démembré autorise l’exploitation financière du patrimoine uniquement à l’usufruitier. Ce dernier seul a la possibilité de percer des revenus sur la location du bien immobilier, il est également libre d’occuper le logement s’il ne désire pas le mettre en location.
Attention, la loi exige que l’usufruitier prenne en charge le frais des entretiens de la maison ou de l’appartement exploité. Il s’agit des travaux nécessaires pour que la maison reste habitable et agréable à vivre. Les travaux conséquents sur les structures du bâtiment reviennent au nu-propriétaire. Ensuite, il revient à l’exploitant de s’acquitter des impôts sur le revenu, sachant que lui seul tire des profits sur le bien.
Vendre l’usufruit
Si l’exploitation d’un bien permet aux usufruitiers de jouir d’un revenu supplémentaire ou d’avoir un logement, pourquoi vendre sa part ? Plusieurs scénarios peuvent motiver la vente, dont :
- Le besoin de ne plus s’attacher au passé pour un conjoint survivant
- Si la répartition de la valeur usufruit/nue-propriété est profitable pour les usufruitiers, ils profitent dans l’immédiat d’un montant intéressant après la vente
- Les usufruitiers possèdent déjà d’autres patrimoines et souhaitent faire profiter la situation à un investisseur compétent dans le but de mettre le bien immobilier, sur le marché du locatif
- Les usufruitiers ne souhaitent plus se partager la propriété, les avantages et les contraintes qui en sont liés et préfèrent vendre pour avoir chacun leur part
- Malgré le système d’abattement dans le paiement de l’impôt sur le revenu, les usufruitiers ne sont plus en mesure de s’acquitter des charges liées à leur statut
- Il y a désaccord entre les usufruitiers et nu-propriétaire ; la vente s’avère être une bonne option
La loi autorise la vente d’un usufruit
Quels articles du Code civil autorisent la vente d’un usufruit ? Existe-t-il une loi particulière pour encadrer ce type de transaction ? Je tiens à noter que la transaction se fait par le service d’un notaire. Le service du notaire protège toutes les personnes concernées par la vente et l’achat de l’usufruit.
Ensuite, pour vendre, l’usufruitier a la possibilité d’enclencher la vente selon l’article 596 du Code civil cité ainsi : « L’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit ». En revanche, pour protéger le nu-propriétaire et pour faire valoir ses droits, les seconds usufruitiers doivent respecter la date limite de l’usufruit en cas d’accord temporaire.
Si le vendeur (le premier usufruitier) a démembré le bien pour un accord viager, l’usufruit prend toujours fin à son décès, même s’il venait à décéder peu de temps après l’acquisition par le deuxième usufruitier. L’acheteur doit tenir compte de ces points avant de se précipiter sur l’achat d’un usufruit.
La vente d’un bien en usufruit concrètement
Vendre l’usufruit d’un bien nécessite l’accord tacite entre nu-propriétaire et usufruit. En cas de conflit, un juge est saisi pour prendre les dispositions nécessaires. En cas d’accord, on fait appel à un notaire pour authentifier la vente. Je note toutefois que l’usufruit a le droit de vendre sans l’accord du propriétaire à nue.
En revanche, la présence d’un accord facilite toujours la transaction et permet d’accélérer la transaction. S’il s’agit d’une vente d’usufruit en tant que telle, la transaction se fait comme dans le cadre de tout achat immobilier. Le prix est fixé en fonction de la répartition des parts informées par le fisc.
Selon les conditions d’une exploitation temporaire, le nouvel usufruitier cesse son activité au décès de l’ancien ou à la date désignée dans le contrat par toutes les parties concernées par la convention. Il arrive que les propriétaires vendent en même temps leurs parts respectives. Dans ce cas de figure, le prix est toujours déterminé en fonction de la référence fiscale.
A ce moment, le bien ne fait plus l’objet d’un héritage et chaque partie est libre d’utiliser le montant reversé, à sa guise. Cette décision est souvent la meilleure en cas de possession de plusieurs patrimoines immobiliers. C’est également un choix plus intéressant en cas de désaccord entre les deux parties.
Dans le cas où les usufruitiers premiers comptent utiliser l’argent dans un autre investissement démembré, ils sont tenus de le mentionner dans l’acte de vente. Les usufruitiers et nu-propriétaires décident souvent d’agir dans ce sens pour optimiser la chance des descendants à hériter d’un bien locatif rentable. C’est également un investissement intéressant pour se constituer simplement un patrimoine au prix le moins élevé.
En ce qui concerne le reversement de l’argent au premier usufruitier ; il a le droit de toucher le montant en intégrale. Dans le cas d’un usufruit simple, il jouit de la somme à sa guise. S’il a signé une convention de quasi-usufruit, le montant est imputé de l’ensemble de ses actifs enregistrés par le fisc, au moment de son décès.
La somme est restituée aux héritiers (nus-propriétaires) au décès des usufruitiers (mère et père). Les héritiers ne s’acquittent d’aucun droit sur ce reversement.
La plus-value de l’usufruit
En cas de cession d’usufruit, on note la différence entre le prix initial de la part et son prix de vente. Cette différence est prise en compte pour mettre en place le montant de la plus-value. Le paiement de l’impôt sur la plus-value revient normalement à la personne qui a profitée de la vente, et donc à l’usufruitier.
Que se passe t-il pour le nu-propriétaire après la vente de l’usufruit ?
Le nu-propriétaire garde son titre et il jouit toujours de la pleine propriété au moment du remembrement. Si la vente fait l’objet d’un deuxième usufruit temporaire, le remembrement est réalisé dans un délai relativement plus court. Le nu-propriétaire acquiert alors le bien en totalité et en pleine charge. Dans le cas d’un deuxième usufruit viager, le décès des premiers usufruitiers limite le démembrement.
En bref, la vente d’un usufruit est réalisable sous conditions. Si cette lecture vous a intéressé, je vous invite également à vous renseigner sur les essentiels pour investir en nue-propriété.
