Dernière modification effectuée le 7 octobre 2023
La valeur de la nue-propriété (abusus) comme celle de l’usufruit (usus/fructus) sur un immobilier démembré sont des éléments essentiels dans les formalités administratives du démembrement. L’usufruitier et le nu-propriétaire se réfèrent au barème établi par dans le Code Général des impôts pour connaître ces chiffres.
Le barème tient compte de l’âge de l’usufruitier ou du nu-propriétaire pour départager les parts. Que ce soit pour un projet de succession, ou d’acquisition de patrimoine par achat démembré, prenez connaissance de la valeur de l’abusus et de l’usus/fructus.
Qu’est ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété désigne le droit de disposer des murs du bien immobilier. Le terme technique pour la nue-propriété est « abusus », ce qui signifie « possibilité d’aliéner le bien » : le vendre, le détruire, le modifier.
Les droits du nu-propriétaire tendent vers ces aspects de la pleine propriété, sans qu’il n’ait la possibilité d’aller à l’encontre des droits du propriétaire en usufruit. Celui entre autres dès moins de 21 ans révolus a la possibilité de percer des revenus locatifs sur le bien.
Le but de la nue-propriété est d’obtenir la pleine propriété du bien à la fin de l’usufruit. Ce système fonctionne systématiquement, notamment quand la nue-propriété fait l’objet d’une donation de parents à enfants. Dans le cas d’un achat, le remembrement vise toujours la restitution totale de la propriété au nu-propriétaire.
La seule différence dans les deux cas concerne la durée de l’usufruit. En effet, il faut connaître le barème de l’usufruit et de la nue propriété pour déterminer équitablement la part dont peuvent jouir les propriétaires en démembrement.
Il est également bon de noter que les deux parties signent un accord au moment de procéder au démembrement pour déterminer la durée de leur accord nu-propriétaire/usufruitier. S’il s’agit d’un démembrement pour succession, l’usufruit prend un titre viager. Lorsqu’il s’agit d’un achat en démembrement, l’activité de l’usufruitier est délimitée en commun accord.
Dans les deux cas, il existe un barème fiscal à connaître pour déterminer la valeur de l’abusus. Ce barème est entre autres utile pour calculer la taxe foncière en nue propriété ou pour calculer la plus-value sur une donation avec usufruit.
Comment déterminer la valeur de la nue-propriété ?
La valeur d’une nue-propriété est déterminée par le code général de l’impôt dans l’article 665 qu’il s’agisse ici d’un abusus en accord avec usufruit viager ou temporaire. Dans le cas d’un usufruit viager, l’évaluation des parts est déterminée par tranche de 10 ans à hauteur de 10 %. La valeur est dégressive pour l’usufruitier et croissante pour le nu-propriétaire.
Pour un usufruitier plus jeune (moins de 21 ans révolus), le plus élevé est sa part de 90 % contre 10 % pour le nu-propriétaire. Quand il s’agit d’un usage passager de l’usufruit, la personne ou la société concernée jouit d’une valeur de 23 % sur le bien par tranche de 10 ans, suivant la durée de son contrat.
Afin de mieux comprendre le barème du code général des impôts, voici les lignes du tableau de référence pour un contrat à vie de propriété démembré :
- Si l’usufruitier a moins de 21 ans, la valeur de l’usufruit est de 90 % contre 10 % pour la part en abusus
- De 21 à 30 ans, 80 % contre 20 %
- De 31 à 40 ans, 70 % contre 30 %
- De 41 à 50 ans, 60 % contre 40 %
- De 51 à 60 ans, 50 % contre 50 %
- De 61 à 70 ans, 40 % contre 60 %
- De 71 à 80 ans, 30 % contre 70 %
- De 81 à 90 ans, 20 % contre 80 %
- De 90 ans et plus 10 % contre 90 %
Dans le cas d’un usufruit temporaire, le calcul de la valeur des propriétés tient compte de ce barème :
- Pour un usufruit de 10 ans, la valeur de l’usufruit est de 23 % contre 77 % pour la part en abusus.
- Pour 11 à 20 ans, 46 % contre 54 %
- Pour 21 à 30 ans 69 % contre 31 %
La nue-propriété reste au même montant durant le contrat d’usufruit passager. Après le contrat, l’entièreté du bien est restituée au nu-propriétaire.
Comment calculer la nue-propriété ?
Les barèmes donnés ci-haut selon les articles du code général de l’impôt sont les chiffres clés pour calculer la part de l’abusus et celle de l’usus/fructus. Voici la formule à appliquer pour trouver la valeur de la nue-propriété d’un bien démembré :
NP = Valeur Total du bien x pourcentage du NP
Voici des exemples pour illustrer cette formule :
Les donateurs qui vont devenir usufruitiers viagers sont les parents de la personne qui va devenir nu-propriétaire. Les parents ont respectivement 50 ans et 48 ans et le barème suggère une part de nue-propriété 40 % compte tenu de leur tranche d’âge. La valeur totale du bien est 300 000 euros, la part en nue-propriété vaut donc : 300 000 euros x 40 % ce qui équivaut à : 120 000 euros.
Si un investisseur achète l’usufruit d’un bien de 300 000 euros pour une durée d’investissement en location de 20 ans, la valeur de son bien est estimé à 46 %. Même s’il perce des loyers plus élevés que ces 46 % en une année, il est libre de disposer du bien en tant qu’usufruitier temporaire. En revanche, une fois le contrat terminé, le remembrement est à l’avantage du nu-propriétaire.
Dans cet exemple, la valeur de la part du nu-propriétaire est de 54 %, ce qui équivaut à 300 000 euros x 54 % = 162 000 euros.
Quelle est l’utilité de connaître la valeur de la nue-propriété ?
La valeur de la nue-propriété est utile dans le calcul des frais que le nu-propriétaire doit s’acquitter au moment de la transmission du bien. La succession vise un remembrement de la propriété en faveur du nu-propriétaire ; cependant, ce dernier ne s’acquitte d’un frais qu’à la hauteur de sa part sur le bien démembré.
Quand la valeur totale du bien lui reviendra (au décès des usufruitiers), le nu-propriétaire n’a plus de frais de succession à s’acquitter. Dans l’éventualité où les propriétaires en abusus et en usus/fructus vendent le bien, chacun reçoit une part à la hauteur de la valeur de son statut de propriétaire.
En bref, la valeur de la nue propriété est le chiffre clé pour les bases de calcul de la fiscalité du nu propriétaire.
