Succession en nue propriété : guide pratique 2024

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La possession de la nue-propriété d’un bien immobilier possède ses avantages et ses revers. Je recommande de considérer les faits sur l’angle des avantages pour réussir son investissement. Lorsque le nu-propriétaire a acquis sa part du patrimoine après une démarche de succession en démembrement et non d’une vente, j’estime qu’il y a encore plus matière à rester optimiste.

En effet, lorsque le donateur se réserve l’usufruit du bien, ses enfants en héritent la nue-propriété avec un allègement fiscal. Je vous détaille les essentiels sur la donation en nue-propriété à ses successeurs pour se réserver le droit d’usufruitier.

La nue-propriété : avantages et inconvénients

La nue-propriété se résume au droit de disposer d’un bien immobilier. On détient les murs du bien, avec la possibilité de vendre, donner, ou céder cette part. Le titre de nue-propriété suggère la détention du bien en pleine propriété sans la possibilité de jouir immédiatement des droits d’exploitation et d’occupation du logement.

En effet, ces possibilités d’usufruit sont réservées aux usufruitiers de 21 ans révolus à plus de 90 ans révolus dans le cas d’un usufruit viager. Si les usufruitiers sont un couple, le conjoint survivant hérite de l’usufruit au décès de l’autre. Le terme du démembrement arrive au décès du conjoint survivant en question. A ce stade, le nu-propriétaire gagne le titre de la pleine propriété.

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Les avantages

Les avantages de la détention d’une nue-propriété sont attrayants. Le premier est de posséder un bien à investir plus tard ; à la retraite ou avant. Pourtant, la donation en nue-propriété allège, voire annule, les droits de successions. En effet, les droits de succession en cas d’usufruit et de nue-propriété sont uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété.

Cette valeur est au rabais et l’est encore plus si les parents donateurs ont moins de 41 ans révolus. Lorsque les usufruitiers ont plus de 61 ans révolus, la répartition des parts selon le barème est de 50/50. Il faut noter qu’un abattement de 100.000 euros par parent est appliqué aux frais de succession.

Donner la nue-propriété du bien n’avantage pas uniquement les enfants nus-propriétaires. La succession nue-propriété permet aux ascendants (premiers propriétaires) d’en faire usage pour percevoir des revenus supplémentaires. Les usufruitiers ne sont pas obligés de mettre la maison en location toutefois, ils sont également libres d’y habiter.

Où je veux en venir ? Eh bien, même si les parents lèguent le bien aux enfants de leur vivant, ils ont toujours le droit d’y habiter pendant leur durée de vie. Parce qu’ils occupent la maison ou la mettent en location, ils sont toutefois tenus de payer les impôts sur les revenus. Ils doivent également s’acquitter des frais de réparations d’usures courantes, et c’est tout à l’avantage de l’enfant nu-propriétaire.

Les inconvénients

En soi, la succession de la nue-propriété n’a pas d’inconvénients sauf l’impossibilité pour le nu-propriétaire d’investir dans le locatif immédiatement. Le patrimoine devient un placement pour ce dernier et il ne pourra en profiter qu’au terme de l’usufruit. Le Code Civil exige ensuite la prise en charge des rénovations lourdes et des impôts exceptionnels au nu-propriétaire.

Ces charges pourraient alourdir le portefeuille du nu-propriétaire. En revanche, il a la possibilité de déduire ces charges de sa déclaration d’impôt pour profiter d’un abattement.

Donner la nue-propriété de son bien : ce que cela implique

Lorsque les ascendants souhaitent transmettre le patrimoine familial à leurs enfants, ils peuvent éviter la voie classique qui impliquera de payer des droits de succession élevés. Cette voie classique résulte par la même occasion en indivision de la propriété dans la majorité des cas.

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Par conséquent les héritiers paient une taxe lourde pour obtenir la pleine propriété du bien, et ils ne peuvent pas non plus envisager la vente de leur part en cas d’aléas. Ce type de transmission implique d’ailleurs que les successeurs peuvent occuper le logement, ce qui serait délicat pour la cohésion familiale en cas de conflit.

Lorsque les ascendants donnent la nue-propriété du bien à leurs descendants, ils leur offrent l’abusus du patrimoine et se réservent l’usus et le fructus. En ce sens, les ascendants sont toujours propriétaires, et les enfants le sont aussi légitimement. Un acte authentifié par le notaire permet de justifier ces faits.

Lors du remembrement de la propriété, c’est-à-dire à la fin de l’usufruit, les descendants gagnent la pleine propriété du patrimoine. Durant la phase du démembrement, ils sont simplement nus-propriétaires, mais ne peuvent ni mettre le bien en location ni exiger d’y habiter au détriment des ascendants usufruitiers.

Donner la nue-propriété de son bien, c’est offrir partiellement le bien et continuer de l’exploiter. Le but de la donation est un remembrement des titres de propriété au non du donataire à la fin de l’usufruit.

Pourquoi choisir la donation en démembrement ?

Donner la nue-propriété d’un bien pour transmettre un patrimoine permet d’alléger la charge de ses successeurs sur le droit de succession. C’est aussi une occasion de mettre en route un projet d’investissement pour ses enfants. L’exploitation de l’usufruit dans la location profite aux parents dans l’immédiat.

Sur le long terme, ce marché a des potentiels de se transformer en revenus substantiels non négligeables. Les héritiers profiteront de cette opportunité lors du remembrement des titres de propriété. La donation en démembrement est aussi une bonne idée pour préserver les descendants des obligations fiscales relatives à l’activité locative.

En règle générale, les successeurs ne sont pas immédiatement imposables sur l’IFI. Par la même occasion, ils ne sont pas dans l’obligation de prendre en charge les réparations courantes et les petits entretiens sur le bien immobilier. Quoi qu’il en soit, je vous invite à lire cet article sur les impôts en nue-propriété pour éviter les malentendus.

Succession en nue propriété d'un bien immobilier

En ce sens, les ascendants offrent le bien à leurs descendants en leur facilitant les démarches de la succession. Ils leur offrent par la même occasion une opportunité d’investissement à long terme. Démembrer la propriété de la maison familiale profite à tous les acteurs du démembrement sur le court et sur le long terme.

Quels droits de succession payer lors de la donation ?

Le droit de succession est calculé sur la valeur de la nue-propriété. Ensuite, on applique l’abattement de 100 000 euros que chaque parent a le droit d’offrir à chaque enfant. Cet abattement prend effet tous les 15 ans et est reportable sur les années suivantes. Le plus souvent, les descendants ne paient quasiment rien suite aux calculs. Les frais à payer pour acter la succession sont ceux du notaire.

En bref, démembrer un bien immobilier pour transmettre la nue-propriété ouvre des perspectives positives. La démarche profite aux usufruitiers et aux nus-propriétaires pendant et après le contrat d’usufruit.

guillaume nue propriete

Passionné par l'immobilier, je vous partage mes connaissances sur ce vaste sujet et particulièrement sur la nue propriété. Que vous soyez totalement novice ou déjà propriétaire, ce blog est fait pour vous !

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