Dernière modification effectuée le 7 octobre 2023
Dans bien des cas, le démembrement de propriété est une bonne idée, mais avant de vous lancer, surtout si vous souhaitez investir dans la nue-propriété, vous devez en savoir plus sur la fiscalité. Je me suis renseigné pour vous et voici l’essentiel à retenir concernant les impôts à gérer dans le cadre de la nue-propriété.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété est un concept juridique et financier qui joue un rôle essentiel dans le domaine de la propriété immobilière, précisément dans le démembrement de propriété. Il s’agit d’un arrangement complexe dans lequel la propriété d’un bien est divisée en deux composantes distinctes : la nue-propriété et l’usufruit.
Notez que la nue-propriété représente la pleine propriété d’un bien, à l’exception du droit d’en jouir ou d’en percevoir des revenus. Concrètement, le nu-propriétaire détient les droits de propriété essentiels tels que le droit de disposer du bien, de le vendre ou de le léguer. Cependant, le nu-propriétaire ne peut pas utiliser le bien ni en retirer des avantages économiques pendant la durée de l’usufruit.
L’usufruit, en revanche, est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus sans en être le propriétaire. L’usufruitier a donc la jouissance du bien, ce qui signifie qu’il peut l’habiter, le louer, en tirer des bénéfices ou en faire usage de toute autre manière autorisée par la loi. Notez tout de même que l’usufruitier doit utiliser le bien conformément à son objectif et ne peut pas nuire aux droits du nu-propriétaire.
La division entre la nue-propriété et l’usufruit peut être établie de différentes manières, souvent en fonction d’un accord entre les parties impliquées. Par exemple, une personne âgée peut décider de donner la nue-propriété d’une maison à ses enfants tout en conservant l’usufruit, ce qui lui permet de continuer à y vivre jusqu’à son décès. Une fois qu’elle décède, les enfants deviennent pleinement propriétaires de la maison sans avoir à payer de droits de succession.
Ce démembrement de propriété est utilisé pour des raisons successorales, fiscales ou de planification patrimoniale. C’est une opération qui permet de transmettre un patrimoine de manière progressive, tout en conservant certains avantages et en réduisant les charges fiscales. Vous l’avez compris, la vente d’un bien détenu en nue-propriété est possible.
Comment fonctionne la nue-propriété ?
Vous le savez déjà, le nu-propriétaire détient la pleine propriété du bien, ce qui signifie qu’il a le droit de disposer du bien comme bon lui semble, sauf en ce qui concerne l’usage et la jouissance du bien. À cet effet, le nu-propriétaire a le droit de vendre, de léguer, de donner ou d’hypothéquer sa nue-propriété, mais il ne peut pas faire de choix qui compromettraient les droits de l’usufruitier.
Aussi, le nu-propriétaire n’a pas le droit d’utiliser le bien ni d’en percevoir des revenus tels que des loyers, des dividendes ou des intérêts pendant la durée de l’usufruit. La bonne nouvelle, c’est qu’en général, le nu-propriétaire n’a pas à supporter les charges d’entretien, de réparation et de gestion du bien, ce sont les responsabilités de l’usufruitier.
En revanche, l’usufruitier a le droit d’utiliser le bien, de l’occuper, de le louer et d’en percevoir les revenus conformément à son objectif. Par exemple, s’il s’agit d’une résidence, l’usufruitier peut l’habiter et s’il s’agit d’un bien locatif, il peut encaisser les loyers. Selon la loi, l’usufruitier est responsable des charges courantes liées au bien, telles que les factures d’eau, d’électricité et les taxes foncières.
Il doit également entretenir le bien pour en assurer sa préservation. Cependant, la durée de l’usufruit peut être déterminée par accord entre les parties ou être fixée par la loi. Elle peut être à vie, pour une période déterminée ou liée à un événement spécifique, tel que le décès de l’usufruitier.
Par ailleurs, une donation en nue-propriété est aussi possible, mais avant de se lancer, il faudra prendre du temps pour bien y réfléchir.
Les impôts à gérer dans la nue-propriété
La gestion des impôts dans le cadre de la nue-propriété est un aspect essentiel de la planification financière et patrimoniale. Lorsqu’un bien est démembré en nue-propriété et en usufruit, les obligations fiscales sont réparties entre le nu-propriétaire et l’usufruitier en fonction de leurs droits et responsabilités respectives. Examinons en détail les principaux impôts à gérer dans la nue-propriété.
La taxe foncière
La taxe foncière est un impôt local prélevé sur la propriété immobilière et dans le cadre de la nue-propriété, la responsabilité de payer la taxe foncière varie en fonction de la répartition des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Cependant, dans les cas classiques, c’est l’usufruitier qui est tenu de payer la taxe foncière, car il jouit de l’usage et de la jouissance du bien, sauf si les deux parties ont un accord.
L’impôt sur le revenu et les revenus locatifs
Lorsqu’un bien en nue-propriété est loué, les revenus locatifs générés sont imposés selon des règles spécifiques. L’usufruitier est généralement imposé sur les revenus locatifs qu’il perçoit, car il en a l’usage. Le nu-propriétaire n’a généralement pas à déclarer ces revenus dans sa propre déclaration d’impôt sur le revenu, sauf si la convention entre les parties prévoit une répartition différente.
Cependant, le nu-propriétaire peut être tenu de déclarer les revenus locatifs s’il prend en charge certaines dépenses liées à la location, comme les travaux d’entretien majeurs.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Il existe un impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui vise à imposer la valeur des biens immobiliers détenus par les contribuables. Dans le cadre de la nue-propriété, la valeur du bien est partagée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier en fonction des barèmes fiscaux en vigueur.
L’usufruitier déclare la valeur de l’usufruit dans son patrimoine taxable à l’IFI, tandis que le nu-propriétaire déclare la valeur de la nue-propriété. Cette division de la valeur peut permettre de réduire l’impact de l’IFI pour chaque partie.
Les droits de succession et de donation
Lorsqu’il y a transmission de nue-propriété ou d’usufruit par donation ou succession, les droits de succession ou de donation peuvent être dus. Dans certains cas, la division de la propriété entre la nue-propriété et l’usufruit peut permettre de bénéficier d’abattements fiscaux ou de réductions de droits de succession.
L’impôt sur la plus-value immobilière
Lorsqu’un bien en nue-propriété est vendu, il peut être assujetti à l’impôt sur la plus-value immobilière. Dans ce cas, la plus-value imposable tient compte de la différence entre le prix de vente et la valeur initiale de la nue-propriété. La loi prévoit des abattements en fonction de la durée de détention de la nue-propriété.
Les impôts locaux et les charges associées
En plus de la taxe foncière, il y a également la taxe d’habitation et les charges associées, telles que les charges de copropriété, qui doivent être prises en compte dans la gestion fiscale de la nue-propriété. Cependant, comme c’est l’usufruitier qui dispose du bien, c’est ce dernier qui paie la taxe d’habitation.
Dans certains cas, des déductions fiscales ou des avantages peuvent être disponibles pour les propriétaires de biens immobiliers, y compris les biens en nue-propriété. Cependant, l’éligibilité à ces avantages peut dépendre de la situation fiscale individuelle et des lois en vigueur dans le pays de résidence.
L’essentiel à retenir sur la SCPI et la nue-propriété
L’investissement en nu-propriété dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) présente plusieurs avantages pour les investisseurs, notamment la possibilité de diversifier leur portefeuille immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
En effet, l’investissement en SCPI permet aux investisseurs de participer à la propriété d’un portefeuille diversifié de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des logements, des entrepôts, etc. Cette diversification réduit le risque associé à la détention d’un seul actif immobilier. Selon mes recherches sur la question, vous pourrez vous attendre aux avantages suivants également.
Une gestion de qualité
Les SCPI investissent souvent dans des biens immobiliers de qualité gérés par des professionnels de l’immobilier. Cela permet aux investisseurs de participer à des projets immobiliers qui pourraient être hors de leur portée s’ils investissaient directement dans des biens similaires.
D’ailleurs, les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion spécialisées qui s’occupent de l’acquisition, de la gestion locative, de l’entretien et de la distribution de revenus. Les investisseurs n’ont pas à gérer activement les biens immobiliers, ce qui constitue un avantage significatif par rapport à l’investissement immobilier direct.
Une fiscalité avantageuse
L’investissement en nue-propriété dans une SCPI peut offrir une fiscalité avantageuse. En tant que nu-propriétaire, vous ne percevez pas de revenus locatifs, ce qui signifie que vous n’êtes généralement pas imposé sur ces revenus. Vous n’avez pas non plus à déclarer la valeur de l’usufruit dans votre patrimoine pour les impôts sur la fortune immobilière (IFI) ou les droits de succession, ce qui peut entraîner des économies fiscales significatives.
Un prix d’acquisition réduit et une transmission patrimoniale progressive
Lorsque vous investissez en nue-propriété, le prix d’acquisition est généralement inférieur à la valeur totale du bien, car il ne tient pas compte de la valeur de l’usufruit. Cela permet aux investisseurs d’acquérir des biens immobiliers de qualité à un coût initial réduit. En outre, l’investissement en nue-propriété permet de préparer la transmission patrimoniale de manière progressive.
De la liquidité et un rendement potentiel intéressant
Les parts de SCPI en nue-propriété sont généralement liquides et peuvent être achetées ou vendues sur le marché secondaire. Cela offre une certaine flexibilité aux investisseurs qui souhaitent liquider leur investissement ou le céder à d’autres investisseurs. Bien que les nus-propriétaires ne perçoivent pas de revenus locatifs, ils peuvent potentiellement bénéficier d’une plus-value à la fin de la période de démembrement lorsque l’usufruit prend fin.
Vous serez ravi d’apprendre qu’aucune fiscalité ne sera appliquée au nu-propriétaire durant la durée du démembrement puisque c’est l’usufruitier qui bénéficie de tous les revenus. De même, durant la durée du démembrement, en tant que nu-propriétaire, vous n’aurez pas à vous inquiéter de l’impôt sur la fortune immobilière.
