Dernière modification effectuée le 7 octobre 2023
La nue-propriété d’un bien immobilier détenu en démembrement après achat, succession ou donation ne fait pas l’objet d’une indivision. À l’instar de l’usufruit, le détenteur de la nue-propriété a le droit de céder ou vendre son titre de propriété. L’usufruitier préserve ses droits dans ce cas de figure.
C’est un exemple parmi d’autres d’investissement à réaliser sur une nue-propriété. Je vous donne d’autres perspectives sur les possibilités d’investissement sur nue-propriété en plus de cette possibilité de la vendre. Si vous ne touchez pas les revenus de l’usufruit d’un patrimoine démembré, cet article est pour vous.
Le principe de la nue-propriété
La nue-propriété, c’est quoi ? Je le rappelle, c’est le fait de détenir la propriété d’un bien ou d’une action sans avoir la possibilité d’en tirer des revenus. Dans le cas d’un bien immobilier, on a le titre de propriété à nu sans plus. On ne peut en faire ni un logement ni bénéficier des loyers du bien immobilier. Le statut de bailleur loueur est réservé aux personnes qui en détiennent l’usufruit, c’est-à-dire aux usufruitiers.
Les usufruitiers sont en règle générale les donateurs de la nue-propriété. Ils ont cédé au titre de la nue-propriété pour deux raisons la plupart du temps : faciliter la succession du patrimoine pour leurs descendants, toucher directement un capital et se réserver la possibilité de mettre son bien immobilier sur le marché locatif ou d’y habiter.
En nue-propriété, le titre correspond à un « abusus ». C’est l’autorisation de vendre, de céder, de donner, ou d’échanger le bien légalement. Parce qu’il ne possède pas les droits de bénéficier des loyers en cas d’investissement locatif en revanche, il est exonéré de l’impôt sur les revenus. C’est un des avantages de la nue-propriété ; notamment, lorsque le titre profite aux enfants des usufruitiers.
D’ailleurs, bon nombre de parents décident de céder la nue-propriété de leur patrimoine aux enfants jusqu’à leur décès pour en faciliter l’acquisition à ces derniers vis-à-vis des devoirs fiscaux. Il faut rappeler que la valeur d’une nue-propriété n’est pas égale à celle de l’usufruit. La nue-propriété augmente en valeur au gré des années, jusqu’au 90ème anniversaire de l’usufruitier.
Le but de la nue-propriété est d’ailleurs de permettre au nu-propriétaire l’obtention de l’entière propriété à la fin du contrat d’usufruit. Il existe deux scénarios dans ce cas : l’usufruit viager qui se termine au décès de l’usufruitier, et l’usufruit temporaire, dont la durée est déterminée dès la signature de l’acte de démembrement.
Je vous suggère de consulter le barème fiscal de la nue-propriété pour mieux en savoir sur l’estimation de sa valeur exacte dans tous les scénarios possibles.
Obtenir une nue-propriété : les cas pratiques
Comment obtient-on la nue-propriété d’un bien immobilier, voici les cas pratiques pour que vous puissiez mieux comprendre ce qu’il en est :
Héritage
Lorsque les propriétaires souhaitent léguer leur maison tout en facilitant la transmission fiscale, ils peuvent procéder par la donation en démembrement. Selon les règles en vigueur, il se réserve le droit d’usus (habitation) et le droit de fructus (mise en location). En revanche, en tant que donateur, il ne recouvrira plus la pleine propriété du bien au terme de son usufruit.
Le nu-propriétaire obtient la pleine propriété au moment du remembrement. Ce premier cas est le plus courant, et se passe dans le cadre de la transmission d’un patrimoine familial. Son avantage est de permettre aux enfants de gagner la pleine propriété de la maison en ne payant qu’un droit de succession calculé sur la valeur en décote de la nue-propriété.
Par ailleurs, chaque parent permet un abattement de droit de succession de 100 000 euros sur chaque enfant détenteur des murs du bien.
Vente de nue-propriété par le premier plein propriétaire
Deuxième cas : le droit d’usage viager de la maison en location ou en habitation est préservé mais la nue-propriété est vendue. Le détenteur initial devient usufruitier, mais la nue-propriété de sa maison appartient à un investisseur ou à une personne qui ne détient pas un titre d’héritier. Dans ce cas de figure, l’usufruit se termine aussi au décès des usufruitiers.
S’il s’agit d’un couple, le conjoint survivant conserve l’usufruit ; le remembrement se fait à la disparition de ce dernier. Il arrive que le conjoint survivant cède totalement l’usufruit et procède prématurément au remembrement. La pleine propriété revient au nu-propriétaire dans tous les cas, même s’il a acquis le bien au coût de la nue-propriété.
Vente de nue-propriété par un nu-propriétaire
Troisième cas : le nu-propriétaire (enfant) cède sa part après en avoir discuté avec les usufruitiers (parents). Le nouveau détenteur des murs du bien achète la nue-propriété en décote par rapport aux biens immobiliers en pleine propriété, mais moyennant un capital plus élevé que lors de l’acquisition du bien par le premier nu-propriétaire.
Le nouveau nu-propriétaire respecte toutes les règles du démembrement et obtient la pleine propriété lorsque les usufruitiers décèdent. Dans le cas d’une nue-propriété de troisième main, le coût est toujours en décote, mais plus élevé que celui proposé au deuxième acquéreur. Les règles de l’usufruit restent les mêmes.
Vendre simultanément la nue-propriété et l’usufruit
Un quatrième scénario selon lequel les nus-propriétaires et usufruitiers d’origine vendent simultanément leurs droits est possible. Le prix de chaque droit de propriété est calculé sur la base du barème des répartitions du code général des impôts. Ce barème considère l’âge de l’usufruitier en sa qualité de donateur et commence à moins de 20 ans révolus.
Après la vente en démembrement du bien, les acquéreurs peuvent considérer les répartitions des parts selon leur convenance. Le plus souvent, la personne qui a payé le montant le plus élevé détient la plus grande part, et la durée de l’usufruit est calculée selon les besoins de chaque investisseur. Le but de l’achat est toujours l’acquisition par le nu-propriétaire de la pleine propriété à la fin du contrat d’usufruit.
Investir les murs : pourquoi et comment ?
Les nus-propriétaires investissent les murs par définition. Il s’agit de tirer profit d’un bien, sur lequel on ne peut immédiatement percevoir des loyers. En effet, le Code civil autorise uniquement la location à l’usufruitier. Les propriétaires du bien nu détiennent seulement une part de la valeur du bien sans plus, dans l’immédiat.
Les intérêts d’un tel investissement dans le cadre d’un héritage sont évidents : obtenir le patrimoine en titre plein à la disparition de ses donateurs (usufruitiers), et ne payer qu’un frais de succession minimal. C’est un moyen de se constituer une source d’argent supplémentaire en louant le patrimoine une fois à la retraite.
Acheter les murs d’un bien est une idée judicieuse si on veut investir pour le long terme. L’idée est de laisser le soin de l’exploitation à l’usufruitier à vie. Cela permet de lancer l’activité sans en assumer les devoirs et en profitant d’une rentrée d’argent déjà rodée lors de l’acquisition de la pleine propriété.
En effet, le Code civil exige que l’usufruitier prenne en charge les réparations en cas de dégâts susceptibles de compromettre le confort de vie. Les réparations lourdes incombent cependant aux nus-propriétaires. Il s’agit des travaux nécessaires pour maintenir l’intégrité des structures de la maison.
Il est possible d’investir dans un seul bien dans le but de se constituer une source d’argent supplémentaire pour la retraite. On peut investir dans plusieurs nues-propriétés dans le but d’en revendre quelques unes en tant que telles en misant sur la hausse des valeurs. Ce placement est intéressant si on a un gros capital à investir rapidement.
De plus, le marché est prospère parce que les acheteurs s’intéressent aux prix en décote des nues-propriétés. Les investisseurs qui se lancent sur ce marché se réservent quelques patrimoines à remembrer pour plus tard afin d’élargir leur parc immobilier, en vue d’une retraite dorée.
Plusieurs investisseurs dans les propriétés à nu choisissent d’acheter en même temps que les investisseurs dans les propriétés en usufruit. Les achats simultanés permettent de se départager à nouveau la valeur du bien en fonction d’un barème personnalisé. Cette liberté permet à chacun d’optimiser son placement, ce qui n’est pas le cas lors d’une succession ou lors de l’achat uniquement de la nue-propriété.
Ici, les usufruitiers peuvent exploiter le bien temporairement s’ils s’acquittent du paiement en décote. Les nus-propriétaires profitent de leur part d’une remise sur l’achat du bien promis en pleine propriété par rapport à ceux qui auraient immédiatement acheté en pleine propriété.
Exemples d’investissement en nue-propriété
Un investisseur achète la nue-propriété d’une maison pour 120 000 euros et son usufruitier détient une part de 100 000 euros sur le patrimoine. Ce bien est investi sur 15 ans pour un loyer de 800 euros par mois.
Avec la hausse de la valeur du bien et l’augmentation des demandes de logement avec le temps, le loyer est révisé aux alentours de 1200 euros au remembrement. L’investisseur enregistre cette somme dans sa caisse tous les mois après 15 ans. La somme qu’il a investie lui revient après moins de 10 ans.
Pour ce deuxième exemple, imaginons le même scénario mais dans le cas d’un successeur. Avec l’abattement de 100 000 euros par parent, l’investisseur successeur jouit de son bien gracieusement. Dès sa première année en pleine propriété pourtant, il commence à toucher un loyer.
En bref, réaliser un investissement en nue-propriété demande de la patience, mais c’est un choix intéressant. Suivez le guide de l’investissement en nue-propriété pour en savoir plus.
