Dernière modification effectuée le 7 octobre 2023
Vous êtes-vous déjà demandé ce que signifiait vraiment la donation en nue-propriété en matière de patrimoine immobilier ? Imaginez ceci, vous êtes propriétaire d’un bien immobilier depuis des années, un investissement que vous chérissez. Cependant, vous commencez à réfléchir à la manière dont vous pouvez le transmettre à vos enfants tout en optimisant les avantages fiscaux. C’est là que la donation entre en jeu.
En tant que propriétaire, vous pouvez décider de démembrer le bien, séparant ainsi les droits de propriété en usufruit et nue-propriété. Mais qu’est-ce que cela signifie réellement pour vous et vos enfants ?
Dans cet article, nous allons plonger dans les détails de la donation en nue-propriété, vous expliquant les avantages fiscaux, comment calculer les droits de succession à payer suite à une donation et bien d’autres.
Alors, que vous soyez une personne souhaitant préparer la transmission de votre patrimoine immobilier à vos enfants, ou simplement curieux des avantages fiscaux et des implications juridiques de la donation en nue-propriété, Je vous invite à poursuivre votre lecture.
La donation de la nue-propriété : quels en sont les avantages ?
Il est possible que vous compreniez parfaitement l’expression « Avec réserve d’usufruit », mais je voudrais vous rappeler brièvement ce qu’est une donation avant de poursuivre.
La donation : signification
Premièrement, la donation est un acte juridique par lequel une personne, appelée le donateur, transfère la propriété d’un bien à une autre personne, appelée le donataire, de manière irrévocable et gratuite. Cependant, c’est un moyen courant de transmettre son patrimoine de son vivant, souvent dans un but de succession ou pour aider un proche.
La donation de biens immobiliers est donc une version intrigante de cette pratique dans le contexte de l’immobilier. Parmi ces méthodes, on trouve également ce que l’on appelle la « donation en démembrement « . Cette formule divise votre bien immobilier en deux composantes distinctes : la nue-propriété et l’usufruit.
Ensuite, lors de la succession en nue-propriété, les héritiers se voient de céder la propriété d’un bien tout en laissant l’usufruit à une personne désignée. Ensuite, il est essentiel de s’adresser à un expert en fiscalité pour bien comprendre les conséquences de la plus-value sur une donation faite par l’intermédiaire de l’Usufruit. Cela soulève la question de savoir comment les plus-values sont imposées si vous envisagez la vente en nue-propriété.
Un exemple concret de donation en nue-propriété est celui d’une grand-mère qui souhaite donner un appartement à son petit-fils tout en continuant à y vivre elle-même. Elle peut lui donner l’appartement en donation en nue-propriété, ce qui lui permet d’hériter du bien tout en ayant le droit d’y vivre jusqu’à la fin de ses jours. Cette tactique lui permet de préparer la transmission de son patrimoine tout en continuant à jouir de son logement.
Les avantages
L’un des principaux avantages de la donation en nue-propriété réside dans ses conséquences fiscales. D’une part, si vous êtes l’héritier, vous n’aurez plus à vous soucier des éventuels frais de succession. Il faut savoir que les droits de succession sont déterminés par une formule de prorata usufruit/nue-propriété qui augmente au fur et à mesure que le donateur vieillit.
Il est également important de comprendre que, comme lors de l’achat d’un bien immobilier en nue-propriété, la valeur du bien est réduite du montant de l’usufruit pour correspondre à la valeur réelle du bien.
Par exemple, en France, la valeur de la nue-propriété, qui est souvent inférieure à la pleine propriété, est utilisée pour déterminer les droits de donation. Il peut en résulter une réduction significative, ce qui en fait une stratégie intéressante pour améliorer la transmission du patrimoine culturel.
En outre, une donation en nue-propriété permet au donateur de continuer à jouir du bien, ce qui peut être très utile pour les biens immobiliers tels que les appartements ou les maisons de vacances. Je tiens à ajouter qu’il n’y a pas d’impôt sur la valeur que le bien a pu prendre entre la donation et le décès du donateur.
Comment sont calculés les droits de succession suite à donation ?
Tout d’abord, un certain nombre d’étapes doivent être franchies avant que le calcul des droits de succession puisse être effectué. Il faut garder à l’esprit que le terme « droits de donation » désigne les droits de succession qui résultent d’une donation. Plus précisément, ces droits constituent une obligation pour l’héritage que vous recevez.
Leur calcul dépend d’un certain nombre de variables, dont la valeur de la succession et le montant de l’abattement auquel vous avez droit. Mais à côté de cela, vous devez aussi connaître le barème d’imposition applicable.
En d’autres termes, le calcul des droits de donation se fait en trois étapes. Il faut :
Faire la détermination du montant de la donation
Il s’agit d’une étape cruciale dans le calcul des droits de succession. En l’occurrence, après le décès d’une personne, ses héritiers sont tenus de déposer une déclaration de succession auprès de l’administration. En outre, celle-ci doit agir dans les six mois suivant le décès. À défaut, les héritiers devront payer des pénalités de retard à l’administration fiscale.
Attention, cette dernière doit être la plus juste possible pour éviter un éventuel redressement fiscal.
Appliquer l’abattement correspondant
Cette étape prend principalement en compte le degré de parenté. Pour simplifier, l’abattement est une somme déduite à laquelle le successeur d’un héritier bénéficie automatiquement en raison de son lien paternel avec le défunt. Le montant de l’abattement augmente proportionnellement à l’étroitesse de ce lien.
Procéder au calcul selon le barème d’imposition
Tout d’abord, la compensation accordée dans le cadre du calcul des droits de succession d’un héritier est personnelle. Ensuite, il existe également des abattements aux droits de donation. Ces dernières fonctionnent différemment de celles prévues dans le cadre des successions. Il est donc important de ne pas les confondre.
Et en ce qui concerne ces deux formes de déductions, sachez qu’une donation faite en faveur d’une personne handicapée donne également lieu à une déduction de 159 325 euros. Pour vous aider à mieux comprendre comment évaluer les droits de succession, je vous propose ci-dessous un exemple concret. Mais d’abord, je voudrais vous rappeler les barèmes de l’abattement qui sont en corrélation avec le niveau de parenté.
Le barème fiscal selon l’âge du donateur
- Moins de 21 ans : 10% (Valeur nue-propriété) – 90 % (Valeur usufruit)
- De 21 à 30 ans : 20 % – 80 %
- De 31 à 40 ans : 30 % – 70 %
- De 41 à 50 ans : 40 % – 60 %
- De 51 à 60 ans : 50 % – 50 %
- De 61 à 70 ans : 60 % – 40 %
- De 71 à 80 ans : 70 % – 30 %
- De 81 à 90 ans : 80 % – 20 %
- À partir de 91 ans : 90 % – 10 %
Abattement correspondant au degré de parenté
- Enfants et les parents : 100 000 €
- Conjoint ou le partenaire de pacs : 80 724 €
- Petits-enfants : 31 865 €
- Frères et sœurs : 15 392 €
- Neveux et nièces : 7 967 €
- Arrière-petits-enfants : 5 310 €
Taux applicable sur les droits de donation
- Jusqu’à 8 072 euros : 5 %
- De 8 072 à 12 109 euros : 10 %
- De 12 109 à 15 832 euros : 15 %
- De 15 832 à 552 324 euros : 20 %
- De 552 324 à 902 838 euros : 30 %
- De 902 838 à 1 805 677 euros : 40 %
- Plus de 1 805 677 euros : 45 %
Exemple de calcul du barème de l’abattement
Monsieur X, âgé de 82 ans, souhaite offrir à sa fille un héritage unique et plein de charme sans quitter les lieux. Afin de préserver l’usage de sa maison lorsque sa fille en héritera, il procède donc au démembrement de son bien immobilier.
- La valeur du patrimoine : estimée à 650 000 euros
- Le barème fiscal utilisé : 80%
Le barème indique la proportion de la valeur à accorder à la nue-propriété selon l’âge du donateur. D’où : 650 000 € x 80% = 520 000 euros.
On procède ensuite à l’abattement correspondant au degré de parenté, soit 520000 – 100 000 = 420 000 euros.
Ainsi, le montant des taxes dues dans le cadre de la succession de son père se calcule de la façon suivante :
Jusqu’à 8 072 euros è 8 071 € x 5 % = 403,60€
De 8 072 à 12 109 euros è (12 109 € – 8 072 €) x 10 % = 403,70 €
De 12 109 à 15 832 euros è (15 832 € – 12 109 €) x 15 % = 573,45 €
De 15 832 à 420 000 euros è (420 000 € – 15 832 €) x 20 % = 80 833,6 €
De ce fait, le montant des impôts hors frais de notaire s’élève donc à 82 214,35 euros (403,60 + 403,70 + 573,45 + 80 833,6).
Conclusion
La donation de biens immobiliers est un outil puissant d’investissement et de transmission du patrimoine, qui présente de nombreux avantages pour les propriétaires de biens immobiliers.
Ce mécanisme de démembrement de la propriété permet au donateur de transmettre une partie de son patrimoine tout en conservant le reste et en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse en fonction de son âge et de son lien de parenté avec le donataire.
Pour en bénéficier pleinement, il est essentiel de se conformer à la loi et de consulter un notaire pour formaliser la donation en tenant compte des taux et seuils d’imposition en vigueur.
