Dernière modification effectuée le 7 octobre 2023
La nue-propriété est un titre conféré dans la jouissance d’un bien immobilier. Le nu-propriétaire n’est pas le seul détenteur du bien lorsque la nue-propriété est mentionnée seule. Il y a ici démembrement de propriété, revenant à la division du titre entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.
Acquérir la nue-propriété est une forme d’investissement auquel découlent bien des avantages. Cet angle n’est pas toujours pleinement considéré par les investisseurs qui préfèrent jouir de l’usufruit. Je vous invite à mieux comprendre la définition de la nue-propriété dans cet article.
Qu’est ce que la nue-propriété ?
Dans un titre de propriété classique, l’ensemble du bien appartient à une seule personne qui jouit des titres d’abusus, d’usus et de fructus. La pleine propriété permet au propriétaire de disposer et d’investir le bien. Il possède tous les droits sur le patrimoine, le droit d’y habiter, de transformer le patrimoine, d’en tirer des revenus locatifs.
Lorsque l’achat du bien est fait en démembrement, le titre de propriété est scindé en abusus et usus/fructus. L’abusus dispose du bien ; il possède les murs, et sans plus. C’est le nu-propriétaire. L’usus/fructus ou usufruitier peut utiliser le bien en logement principal, mais peut aussi l’investir sur le marché de la location immobilière.
Considérant ces faits, la nue-propriété concerne la possession du bien sans plus. En revanche, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété du bien à la fin de l’usufruit. Il y a à ce moment remembrement du bien.
On obtient la nue-propriété d’un bien par vente/achat, donation, ou succession. S’il s’agit d’un achat, le nu-propriétaire s’acquitte uniquement de la valeur du bien nu. Les frais de succession sont à la charge du nu-propriétaire dans le cas d’une donation ou d’une succession.
Pour mieux comprendre l’application de la nue-propriété, vous devez aussi comprendre l’usufruit. Connaître la réelle différence entre ces deux statuts.
Différences entre nue-propriété et usufruit
L’usufruitier et le nu-propriétaire ont des droits et des devoirs sur le bien. Ces deux propriétaires possèdent légalement une partie du bien, dont la valeur est calculée sur un barème fiscal du code général de l’impôt. Voici les principales différences entre ces deux titres :
- Le nu-propriétaire dispose du bien mais ne peut ni y habiter ni en percevoir des revenus
- L’usufruitier a la possibilité d’occuper le bien en logement principal et a le droit de louer partiellement ou entièrement
- Le nu-propriétaire gagne la pleine propriété du bien après la durée définie pour l’usufruit
- L’usufruitier paie obligatoirement les impôts sur le revenu pour l’exploitation du bien
- Le nu-propriétaire comme l’usufruitier sont imposables de l’IFI en fonction de l’atteinte du plafonnement sur la valeur du bien détenu par chacun
- Le nu-propriétaire paie les charges extraordinaires comme un frais de bornage par exemple
- L’usufruitier finance la maintenance et d’entretien du bien
- Le nu-propriétaire se charge des frais si le chantier vise la conservation des structures du bien
- L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent chacun mettre en vente leur part respective
- Si les usufruitiers sont les parents des nus-propriétaires, au décès de l’un des parents, le conjoint survivant récupère l’usufruit
- Le nu-propriétaire récupère le bien au décès de ses parents
Les droits et les devoirs du nu-propriétaire
Détenir la nue-propriété donne droit à l’aliénation du bien. C’est à dire, la possibilité de vendre sa part, de déformer, détruire ou transformer complètement le bien. Si l’un des usufruitiers lui en donne l’accord, le nu-propriétaire a le droit de vendre le logement. L’acquisition de la nue-propriété exige en effet le respect de la loi sur les accords entre les deux propriétaires.
Toute décision majeure sur le bien et discutée au préalable pour éviter les contraintes et les éventuels conflits juridiques. Ensuite, il est du droit du nu-propriétaire d’exiger aux usufruitiers les travaux d’entretien et de maintenance. Notamment en ce qui concerne la conservation du bien pour le respect des droits des locataires.
En ce qui concerne les obligations en nue-propriété, il faut s’acquitter de sa part d’impôt dans la fiscalité en général. Il s’agit de la taxe foncière si convenue avec l’usufruitier, de l’IFI et de la plus value immobilière. Il revient également au nu-propriétaire de prendre en charge les travaux de réparation lourde sur le patrimoine, sachant que le bien lui reviendra à la fin de l’usufruit.
Les avantages du nu-propriétaire
L’acquisition d’une propriété permet de se construire un patrimoine à moindre coût. En effet, quand on acquiert la nue-propriété d’un bien, on profite d’une décote sur le prix. S’il s’agit d’une donation ou d’un héritage, on ne s’acquitte des frais pour devenir successeur qu’une seule fois, et ce, en tenant compte de la valeur de la nue-propriété uniquement.
Dans les deux cas, le nu-propriétaire n’aura payé qu’une partie du bien pour gagner plus tard toute la propriété. Avoir la nue-propriété permet ensuite de lancer son bien sur le marché locatif sans obligation fiscale sur les loyers percés et sans être obligé de s’acquitter des frais pour les entretiens courants. La gestion locative revient entièrement à l’usufruitier pendant sa période d’exercice.
Au terme du démembrement, le nu-propriétaire est libre de continuer l’activité locative pour percer à son tour les loyers. Il profite d’un marché déjà rodé, et se constitue un revenu supplémentaire en plus de gagner un patrimoine. C’est l’un des exemples concrets d’investissement en nue-propriété qu’on considère en premier lieu.
Les inconvénients de la nue-propriété
Le principal inconvénient de la possession de la nue-propriété est qu’on ne peut pas investir le bien dans l’immédiat. Dans le cadre d’un héritage, le manque à gagner n’est pas un souci. Si le bien fait l’objet d’un achat par contre, il faut combler le manque à gagner.
Un investisseur avisé ne craint pas cet inconvénient, s’il a acquis le bien pour agrandir son patrimoine, dans le but de percer des revenus locatifs supplémentaires au terme de l’usufruit qu’il aura fixé avec les usufruitiers. L’autre inconvénient du statut est qu’il ne permet pas d’occuper le bien immédiatement en résidence principale.
En bref, être nu-propriétaire revient à s’acquérir un bien à moindre prix en cédant son usufruit pendant un moment.
