Dernière modification effectuée le 7 octobre 2023
Lorsque la propriété d’un bien immobilier est départagée entre nu-propriétaire et usufruitier, il y a démembrement du patrimoine. Pour que chacun tienne compte de la valeur détenue sur la propriété, la direction générale des impôts met un barème à disposition. Cette compréhension de la valeur de l’usufruit et de celle de la nue-propriété est nécessaire dans certaines formalités d’imposition.
Tel est le cas lors du paiement de l’IFI, du paiement des droits de succession, ou encore en cas de donation. Je vous détaille les essentiels dans cet article pour déterminer la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit.
Usufruitier et nu-propriétaire : définitions
La possession d’un bien immobilier scindée en usufruit et nue-propriété implique un droit spécifique pour chacun des propriétaires sur l’investissement. Le statut fiscal de chacun est aussi déterminé par la part du bien détenu qui est ensuite déterminé sur l’âge de l’usufruitier. Le paiement des impôts, des droits du successeur, etc. sont directement dépendants de ces statuts. Alors, que désignent ces deux statuts ?
Le nu-propriétaire est la personne qui détient la qualification d’abusus dans l’acte de propriété. C’est la partie des deux propriétaires, qui à la fin de l’usufruit aura la pleine propriété du bien. La nue-propriété est en soi le bâtiment sans les mobiliers, et déduit de l’investissement locatif qu’on en fait.
Si la nue-propriété exclut la possibilité de louer soi-même le bien immobilier, elle permet d’en disposer comme le voudrait le sens du mot abusus. L’usufruitier est la partie des propriétaires qui a le droit d’occuper ou de louer le bien immobilier. Il existe deux cas de figure : l’usufruit viager et l’usufruit temporaire.
L’usufruit long terme fait l’objet d’une exploitation ou d’une habitation jusqu’au décès de l’exploitant. Quant à l’usufruit temporaire, il est convenu entre ceux qui se partagent la pleine propriété sur une durée déterminée.
Qu’est ce que le barème de l’usufruit et de la nue-propriété ?
Le barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété sert de base de calcul pour dégager le taux en pourcentage détenu par chaque partie. C’est un élément nécessaire dans la transmission immobilière en termes d’héritage et de donation. Cette référence est stipulée dans l’article 669 du Code général des impôts.
Je le rappelle, l’usufruit peut faire l’objet d’une utilisation viagère ou d’une utilisation passagère. En ce sens, l’évaluation des parts dépend du temps d’application de l’usufruit. Le centre fiscal met à disposition un tableau pour les exploitants à long terme et un autre pour l’usage à court terme.
Pour mieux comprendre l’utilisation de cette référence fiscale, il faut connaître la fiscalité en cas d’usufruit et de nue-propriété. Voici quelques notions que vous devez connaître sur les impôts en cas de démembrement :
- La taxe foncière et la taxe des revenus fonciers reviennent à l’usufruitier
- L’impôt sur l’habitation incombe à l’occupant du bien immobilier dans le cadre d’un logement principal
- Les plus values immobilières concernent les deux parties
- L’Impôt sur la Fortune Immobilière concerne les deux parties et est calculé en fonction du taux détenu par chacune
On observe ici que le barème entre notamment en vigueur pour le calcul des deux derniers faits fiscaux de cette liste. La loi exige également cette référence pour calculer les droits de succession et de mutation lorsque le démembrement est choisi pour faciliter la mutation du bien de parents à enfants. Il en est de même dans le cadre des donations.
Le barème pour usufruit viager
Le tableau de la quote-part en cas d’usufruit à vie est dégressif en fonction de l’âge du donateur. Dans le code général des impôts, les tranches d’âge pour calculer les parts sont établies sur tranche de 10 ans.
La première tranche est de 0 jusqu’à 21 ans révolus, et la part de l’usufruitier s’élève à 90 % contre 10 % pour le nu-propriétaire. Si le donateur est âgé de 21 ans à 30 ans révolus, celui en usus et fructus détient 80 % du bien et le nu-propriétaire en détient 20 %. De 31 ans à 40 ans, l’usufruit fait l’objet d’une part de 70 % et la nue-propriété de 30 %.
Pour une meilleure compréhension des chiffres à considérer, voici la suite des références à comprendre pour usufruit à long terme :
- Donateur de 41 à 50 ans : usufruit 60 % et nue-propriété 40 %
- Donateur de 51 à 60 ans : usufruit 50 % et nue-propriété 50 %
- Donateur de 61 à 70 ans : usufruit 40 % et nue-propriété 60 %
- Donateur de 71 à 80 ans : usufruit 30 % et nue-propriété 70 %
- Donateur de 81 à 90 ans : usufruit 20 % et nue-propriété 80 %
- Donateur de plus de 90 ans : usufruit 10 % et nue-propriété 90 %
Cette référence nous indique que le nu-propriétaire est destiné à gagner l’entière propriété du bien immobilier à mesure au gré des années. En revanche, le droit de succession est moins élevé si le donateur procède plus tôt à la transmission du patrimoine. D’ailleurs, les usufruitiers visent les avantages fiscaux, sachant qu’ils sont eux-mêmes les donateurs dans la grande majorité des cas.
Le barème pour un usufruit de courte durée
Lorsque le titre en usus et fructus est donné temporairement, la fiscalité est toute autre. Le calcul de la part de chacun n’est plus dans ce cas de figure déterminé sur la référence principale ; celle que nous avons détaillée préalablement. Voici les références pour comprendre la part des usufruitiers et des nu-propriétaires pour ce scénario :
- Si l’usufruit dure 10 ans au plus, la part de l’usufruitier est de 23 % et celle du nu-propriétaire 77 %
- De 11 ans à 20 ans, on a 46 % contre 54 %
- De 21 ans à 30 ans, on a 69 % contre 31 %
Vous avez peut-être besoin de comprendre le but des usufruitiers temporaires pour mieux intégrer l’utilité de cette référence. Eh bien, si les premiers usufruitiers procèdent à la vente de leur part sur accord de ceux/celui qui détient l’abusus, les deuxièmes usufruitiers occupent le bien temporairement le temps de générer des profits et de récupérer le prix de vente de leur part. A terme du contrat, l’abusus, l’usus, et le fructus reviennent au nu-propriétaire.
Le barème économique
Lorsque le départage du bien immobilier est fait entre parents et enfants, les faits subjectifs entrent en scène. Dans ce cas de figure, les calculs des barèmes sont configurés selon l’age des usufruitiers et le rendement du bien. C’est une manière de procéder dite économique dont le but est d’optimiser la part de taxe à payer des deux parties. Voici la formule à appliquer dans ce cas de figure :
Nue-propriété = Pleine Propriété / (1 + taux de rendement du bien) x espérance de vie de l’usufruitier
Offrir la nue-propriété : l’utilité du barème
Lorsque les ascendants offrent la nue-propriété d’un bien immobilier à des descendants, les ascendants continuent de percevoir les bénéfices de l’investissement ou continuent d’occuper le logement. Les ascendants pour leur part s’acquittent de frais et de taxes calculés sur la valeur de la nue-propriété uniquement en guise de droit de succession.
Dans ce cas de figure, ils sont préservés du paiement des taxes et frais pour la pleine propriété. Le barème dans ce cas de figure est pris en compte en fonction de la tranche d’âge des ascendants qui sont ici les donateurs. Cet impact sur les donations est très important quand on décide d’un démembrement pour léguer un patrimoine sans alourdir les charges des successeurs.
En effet, quand les propriétaires procèdent ainsi, les successeurs ne paient plus de droit du successeur lorsqu’ils obtiennent la pleine propriété au décès des ascendants. Je le réitère, les donations sont plus avantageuses pendant les années où la part des usufruitiers est encore élevée.
Par ailleurs, l’usufruit d’une succession est toujours pleinement exploité par les donateurs. Ils continuent de percevoir des revenus locatifs et assurent l’héritage du bien immobilier sans les contraintes de frais.
Exemple
Illustrons les faits pour mieux comprendre les frais à payer et tous les détails sur la donation. Les parents ont 79 et 80 ans et ils décident d’offrir la nue-propriété d’un bien de 350 000 euros à leur enfant unique. L’enfant possède alors une part de 70 % sur le bien, ce qui correspond à 245 000 euros.
Il est stipulé que l’enfant a droit à un abattement de 100 000 euros de chacun de ses parents dans le cadre de cette donation. Il lui reste de ce fait à s’acquitter d’une taxe pour une valeur de 45 000 euros.
L’impôt sur la fortune immobilière
En règle générale, les usufruitiers et les nu-propriétaires s’acquittent de l’IFI si la valeur de chacune de leurs parts vaut 1.3 millions d’euros et plus. Ils calculent leurs impôts en tenant compte du barème et donc selon la valeur détenue par chaque partie.
En bref, les barèmes appliqués en démembrement déterminent le montant de la part de chacun en usus/fructus et abusus. La connaissance de ces données est essentielle dans les formalités fiscales.
