Achat en démembrement de propriété : comment cela se passe-t-il?

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L’achat en démembrement d’une propriété permet plusieurs avantages, d’où l’intérêt de s’y orienter. C’est un choix d’investissement immobilier notamment avantageux pour les groupes d’investisseurs parents enfants. Il y va en effet d’une matière de transmission de patrimoine qui revient moins cher en termes de droits de succession.

Le mécanisme de l’achat en démembrement de propriété implique une nue-propriété et un usufruit. Le nu-propriétaire et l’usufruitier jouissent chacun de droits spécifiques sur le bien. Je vous donne dans cet article les éléments essentiels à savoir pour démembrer un bien.

Achat en démembrement de propriété : définition

Un achat en démembrement de propriété consiste généralement à séparer la propriété d’un bien immobilier en nue-propriété et usufruit. Le nu-propriétaire dispose du bien et obtient la pleine propriété en fin d’usus/fructus. L’usufruitier exploite le bien et perce des revenus locatifs ou y habite de manière viagère ou temporaire.

Un bien immobilier : Achat en démembrement de propriété

Acheter en démembrement c’est avant tout permettre à ses descendants d’acquérir le bien immobilier aux frais les plus avantageux. Il s’agit plutôt d’un acte notarié, qu’en soi d’un achat. En effet, la procédure se passe en présence d’un notaire quand le démembrement fait l’objet d’une donation.

A ce stade, les ascendants offrent la nue-propriété du bien aux descendants sous réserve d’usus/fructus pour poursuivre une activité rémunératrice en location. L’autre aspect du démembrement concerne l’acquisition entre partenaires, avec une SCI, ou encore avec un investisseur. Dans ce cas de figure, il peut y avoir vente de l’usufruit ou de la nue-propriété à un tiers.

Le plus souvent, ceci se produit lorsque la famille ne tient plus à garder le patrimoine dans un souci de gestion. C’est aussi le cas si les parents cèdent l’usufruit pour percevoir un bénéfice tout en faisant profiter de la possibilité de l’entière propriété à leurs enfants après l’occupation passagère des usufruitiers.

Il existe alors plusieurs scénarios possibles de démembrement, l’essentiel étant de scinder la propriété en abusus et fructus/usus. A titre de rappel, le terme abusus désigne le propriétaire à nu, et donc la personne qui a le droit de vendre, de détruire ou de modifier le bien… Il en dispose.

Le terme fructus désigne la personne qui peut récolter les fruits du bien et le terme usus désigne la personne qui a le droit d’utiliser le bien. Les deux derniers termes définissent en ce sens l’usufruitier. Il est bon de rappeler que les droits du nu-propriétaire et ceux de l’usufruitier sont établis par la loi.

Même en qualité d’abusus, on ne peut agir sans un certain compromis, même en usus/fructus, on ne peut exploiter sans quelques règles.

Un bien immobilier : Achat en démembrement de propriété

Les différents types de démembrement

L’acquisition immobilière via démembrement se fait par opération simple entre parents et enfants, par achat croisé, croisé via SCI ou encore par usus/fructus passager. Chaque type de démembrement sépare l’entière propriété du bien immobilier en deux : nue-propriété et usufruit.

Chaque cadre permet les mêmes avantages en amont et en aval, notamment les bénéfices de l’investissement direct pour l’usufruitier et la possibilité de jouir des loyers du logement au terme de l’usufruit pour le nu-propriétaire. Sauf pour l’usufruit temporaire, le démembrement dans tous les scénarios évoque un départage de la jouissance de l’entière propriété entre membres de la même famille.

Si je puis l’expliquer plus simplement, démembrer un bien est une manière pour les ascendants de transmettre le bien à leurs descendants en réduisant l’assiette fiscale du bien. Le calcul fiscal au cours de la transaction est moins lourd que lors d’une succession ou donation classique.

Ensuite, grâce à l’usufruit, l’assurance habitation et d’autres frais incombent toujours au père et à la mère qui sont généralement les usufruitiers. Grâce aux loyers toutefois, les donateurs sont en mesure de continuer à s’acquitter des charges qui les incombent s’ils ne décident pas simplement d’occuper le logement.

Quant aux nu-propriétaires, ils ont la chance de disposer du bien en entière propriété une fois à la retraite. Lorsque le démembrement fait figurer un investisseur en usufruitier à durée déterminée, les avantages du départage des charges sont inchangés. Ce cas de figure est avantageux pour les successeurs qui n’envisagent pas d’investir le bien dans l’immédiat.

C’est également une solution rentable pour les ascendants en possession de plusieurs biens immobiliers et qui souhaitent céder l’usufruit pour alléger les charges de leurs successeurs. Maintenant, découvrons en détail les différents types d’achat en démembrement de propriété.

Un bien immobilier : Achat en démembrement de propriété

L’achat en démembrement simple

L’achat en démembrement simple revient à acheter un bien immobilier en séparant les parts de nue-propriété et d’usufruit. Deux catégories d’acheteurs sont impliquées dans la transaction : le futur nu-propriétaire et le futur usufruitier. Le plus souvent, il s’agit d’ascendants et de descendants.

Les ascendants achètent l’immobilier en qualité d’usufruitiers et les descendants prennent la part des propriétaires du bien nu. Ce départage permet aux jeunes d’acheter un patrimoine au coût le plus avantageux, sachant qu’ils obtiendront la pleine propriété plus tard. C’est ensuite une manière pour les ascendants d’utiliser le bien dans le locatif s’ils ne décident pas d’y loger.

Au niveau de la fiscalité et des charges, les usufruitiers détiennent la moitié du bien le plus active. Ils s’acquittent alors des impôts sur le revenu, et de toutes les charges qui incombent à l’utilisation du bien dans le locatif. Les nu-propriétaires pour leur part prennent en main les charges globales, notamment en ce qui concerne les obligations de réparation sur les structures défaillantes du bien.

Renseignez-vous également sur la taxe foncière du nu propriétaire pour aller plus loin. Si le démembrement simple prend compte un bien à donner en héritage, les futurs usufruitiers et les futurs nu-propriétaires se rendent chez un notaire. Les conditions de la pratique sont convenues et l’acte notarié est signé. Les héritiers ne paient que des droits dont le calcul est fait sur la valeur de leur part.

Ils ne sont plus redevables de droits pour accéder à l’héritage au décès de leurs ascendants. D’ailleurs, si l’un des usufruitiers décède, le conjoint survivant hérite systématiquement de ses parts. Au décès du dernier usufruitier, les nu-propriétaires deviennent propriétaires à part entière du bien.

achat en demembrement de propriete 4

L’achat en démembrement croisé

Lors de l’achat en démembrement croisé, les deux acheteurs possèdent chacun une part de la nue-propriété et une part de l’usus/fructus. Chacun possède les droits de l’abusus et de l’usus/fructus. Cette démarche est la plus intéressante pour les couples non mariés et les partenaires de vie pacsés. La règle de transmission dans ce cas de figure est inchangée ; en cas de décès de l’autre, le conjoint survivant hérite du bien.

L’achat en démembrement croisé via SCI

Lorsqu’une SCI achète en démembrement, chaque personne composant la société intègre les statuts d’abusus, usus et fructus. Naturellement, les membres survivants récupèrent la part des membres qui décèdent. Le choix d’une telle opération est judicieux pour éviter les discordes dans le partage d’un bien familial. Les avantages fiscaux ne sont pas non plus à écarter.

Usufruit temporaire

Dans cette démarche, le propriétaire propose à un investisseur d’occuper le bien en usus/fructus. L’exploitant met le bien en location, s’acquitte des charges liées à son activité et d’une part des charges sur la conservation du bien. Il perçoit des loyers et permet au bien d’entrer dans le rouage du locatif. Le contrat de l’usus/fructus prend fin selon ce qui a été convenu par les deux parties.

A la fin de celui-ci, le bien revient pleinement au proprio qui peut désormais profiter des revenus locatifs. Il est intéressant de se lancer dans une telle entreprise en vue de se constituer une source de revenus supplémentaire à la retraite. Cette stratégie est adoptée par plusieurs ascendants dans le but d’assurer des revenus locatifs stables à leurs descendants dans un futur relativement proche.

On peut aussi adopter cette stratégie dans le but d’intégrer un bien immobilier sur le marché le temps qu’il y retrouve sa place avec la bonne gestion d’un professionnel. A la récupération de la propriété pleine, l’activité se poursuit sans souci.

Un bien immobilier : Achat en démembrement de propriété

La fiscalité d’un achat en démembrement

Les familles procèdent à la stratégie du démembrement pour alléger l’assiette fiscale dans la préparation de l’héritage. En optant pour cette stratégie, les ascendants offrent aux descendants un héritage presque exonéré des frais obligatoires. En effet, ces derniers ne paient qu’une taxe à la hauteur de leur part sur le bien en qualité de nu-propriétaire. Ils héritent plus tard pleinement du bien.

De plus, chaque parent fait appliquer un abattement de 100 000 euros par enfant sur les frais à payer. Il arrive que les abattements allègent ou annulent la totalité à payer. Je suggère toutefois de considérer la donation de la nue-propriété aux ascendants au cours des années où la valeur de la nue-propriété est encore faible.

Le but est d’amoindrir les frais de l’héritage au maximum en misant sur le pouvoir d’achat des ascendants de leur vivant. Aidez-vous du barème fiscal du démembrement pour évaluer le moment le mieux propice aux formalités administratives pour transmettre l’héritage.

En revanche, quand les procédures pour transmettre l’héritage se passent au même moment que le démembrement, les deux parties doivent s’acquitter de l’IFI ou de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Dans tous les cas, la valeur à déclarer est évaluée au montant de la part de chacun.

Démembrement chez le notaire : le prix

En principe, le démembrement est une procédure gratuite. Il faut simplement s’acquitter du coût pour devenir nu-propriétaire ce qui équivaut au frais d’héritage lorsqu’il s’agit de démembrer le bien pour en faire profiter les descendants. Ensuite, même si l’assiette fiscale est allégée, il faudra aussi s’acquitter des frais notaires qui peuvent s’élever jusqu’à 1500 euros ou 2000 euros selon la valeur du bien et la durée de la procédure.

Un bien immobilier : Achat en démembrement de propriété

Donc, en soi, démembrer son bien est gratuit quand il ne s’agit pas d’acheter à proprement dit mais de démembrer l’existant. Les frais à prévoir concernent uniquement les formalités administratives.

En revanche quand on se penche sur le coût des formalités pour transmettre un héritage en bonne et due forme, les chiffres explosent. En ce sens, il est toujours plus intéressant de démembrer son bien pour alléger les charges des descendants.

En bref, démembrer un bien est une stratégie efficace pour optimiser l’assiette fiscale de ce dernier. C’est aussi une méthode avantageuse pour transmettre un bien en héritage, dès le vivant des ascendants.

guillaume nue propriete

Passionné par l'immobilier, je vous partage mes connaissances sur ce vaste sujet et particulièrement sur la nue propriété. Que vous soyez totalement novice ou déjà propriétaire, ce blog est fait pour vous !

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